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REITs代表中国房地产金融重要发展方向 时间:2019/02/13

REITs代表中国房地产金融重要发展方向

时间:2019/02/12  作者:刘洋  来源:用益信托网

全国政协委员、中国证监会原主席肖钢指出,在房地产行业从严调控背景下,房地产企业的融资渠道均受到严格管制。因为担忧REITs作为房地产新的融资工具会给房地产更多融资,进而引起房地产泡沫,这是REITs难产的重要因素。事实上,这是一个误区,需要予以澄清。REITs底层资产不涉及居民住宅。REITs对应的底层资产主要是商业地产与基础设施,包括商场、写字楼、长租公寓、养老公寓等。这些商业地产运营普遍以自持为主,与居民住宅市场在开发模式、运营方式等方面有很大差别。商业地产价格上涨依赖于运营品质提高,租金收入上涨推动估值提高。而住宅价格更多体现为需求与供给平衡。可见,发展公募REITs与住宅价格没有直接联系,也不存在正向因果关系。


此外,REITs有助于平滑房地产周期。REITs强制分红特征使投资者更加注重股息率,从制度设计与市场约束两方面双重制约REITs增发扩募,激励REITs管理人购买低估值、高收益率不动产,而抛售高估值、低收益率资产。REITs还可推动传统房地产转型。我国房地产行业正逐步进入“存量时代”,REITs可通过有效盘活存量资产,促进房地产业从“重资产”向“轻资产”运营转型,推动沉淀于房地产行业的权益资本与银行资金逐步退出,改变宏观经济与金融体系稳定过于依赖房地产的局面。REITs已经超越商业银行成为美国投资性物业最主要的资金来源,大大降低了地产行业资金期限匹配风险,并抑制地产价格波动对银行体系的影响。


REITs作为国际上成熟的房地产投融资模式,是非常具有代表性的房地产金融创新工具,也将成为中国房地产金融未来的重要发展方向。REITs能够有效链接整合产业行业,盘活存量资产,促进房地产业从“重资产”向“轻资产”运营转型。中国REITs新时代背景下,行业市场具有广阔发展空间,而无论是“中国第一REITs”的越秀房产基金,还是“PERE+REITs”领航者的光大安石,抑或是国内首单民营长租公寓储架式REITs交易安排人旭辉晨曦基金的案例,都从各自一定的角度体现践行了REITs是中国房地产金融的重要发展方向。